Como abogados de Barcelona expertos en derecho civil sabemos que hay temas que a Ud le pueden interesar y en esta sección le planteamos cuestiones que pueden ser de su vida privada que requieran de la atención de uno de nuestros servicios jurídicos, en este caso los plazos en los arrendamientos urbanos.
¿Cuál es el plazo mínimo? El plazo es libre y será el pactado por las partes, a tenor del art. 9 apartado 1 de la LAU 29/1994, de ahí que pueda fijarse un año, cinco o diez, por poner un ejemplo. Ahora bien, en cualquier caso, cualquiera que sea la duración estipulada, la Ley establece una garantía para el arrendatario con un plazo mínimo de tres años para que este pueda continuar si lo desea, en cuyo caso tendrá derecho a prórrogas anuales hasta llegar a esos tres.
¿Y si no se ha fijado plazo de duración? Si no se establece en el contrato, o bien la misma resulta indeterminada, se entenderán celebrados por un año tal como establece el apartado 2 de la LAU, con posibilidad de prorrogarse durante tres.
¿Si el arrendatario no comunica la finalización de cada prórroga, automáticamente se renueva el contrato? Si dentro del periodo de tres años al que tiene derecho el arrendatario, no notica que no desea continuar en el arrendamiento de la vivienda, el mismo se prorroga de forma automática cada año hasta cumplir los tres que indica el art. 9 e incluso al finalizar dicho periodo, si no lo hace, entra en el periodo de prórroga legal del art. 10 LAU.
¿Puede comunicar que no desea renovar? Sí, el arrendatario puede notificar con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que no desea continuar en la vivienda tal como establece el apartado 1 del artículo 9 de LAU y evitar así la renovación.
¿Es necesario firmar un nuevo contrato con cada vencimiento anual? Se trata únicamente de una renovación que contempla el art. 9.1 de la LAU, el vencimiento solo tendrá lugar cuando se cumplan los tres años del arrendamiento inicial. Por tanto, no hay que firmar ningún otro documento o anexo, ya que los derechos y obligaciones serán los mismos.
¿Al finalizar el plazo de tres años continua el contrato? El art. 10 de la LAU nos aclara la situación. Terminado el plazo de tres años, se prorroga el contrato por uno más y luego estaremos en la situación de tácita reconducción que establece el art. 1.581 del Código civil.
¿Puede el arrendador resolver el contrato antes de finalizar dicho plazo mínimo? En estos arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, en principio, no puede hacerlo hasta que se cumplan los tres años de duración. No existe fórmula legal, a excepción de que se den las circunstancias del apartado 3 del artículo 9 de la LAU, es decir, necesidad por parte del arrendador de dicha vivienda arrendada, antes del transcurso de ese periodo.
¿Debe estar prevista la causa de necesidad en el contrato? Con la reforma del art. 9, apartado 3 de la LAU 29/94 por Ley 4/2013, ya no es necesario que se haga constar al firmar el contrato, se trata de la gran diferencia con las normas para los contratos regidos por la LAU 29/1994 antes de dicha reforma.
¿Para quienes debe producirse esta necesidad? Solo se precisa que la necesidad se produzca para el propio arrendador y para cualquier familiar en primer grado de consaguinidad, o bien para o bien para el cónyuge cuando haya separación, divorcio o nulidad del matrimonio.
¿Cómo debe probarse la necesidad? La causa se deberá probar con la antelación de dos meses, no bastará con hacer referencia a un supuesto que motiva la resolución. En el supuesto de sentencia de separación, divorcio o nulidad y se pide la vivienda para uno de los dos cónyuges, será fácil siempre que la residencia la fije donde está el piso, pero, por ejemplo, no será suficiente con pedir para un hijo si este tiene otra vivienda o no dispone de medios económicos para vivir con independencia o tiene el trabajo en otra localidad fuera de la propia área metropolitana, etc. En definitiva, no debe confundirse mera “conveniencia” con “necesidad” como señala la jurisprudencia.
¿Una vez se desaloja la vivienda, existe plazo para su ocupación? El arrendador o la persona para la que se ha pedido la vivienda tiene que ocuparla en el plazo de tres tres meses, con ocupación.
¿Cuáles son las consecuencias si no se ocupa la vivienda? El arrendatario podrá optar en el plazo de 30 días por volver a ocuparla empezando otro período de tres años, con independencia del tiempo que antes hubiera permanecido en la misma, en cuyo caso estaríamos ante un nuevo contrato, aunque con las mismas condiciones contractuales anteriores, aparte de una indemnización por los gastos de desalojo producidos al arrendatario.
¿Cuál será esta indemnización por el desalojo producido al arrendatario? Podrá solicitar indemnización por los gastos de desalojo, que el arrendatario naturalmente deberá acreditar, o bien pedir un importe igual a la cantidad de una mensualidad por cada año que quedase por cumplir hasta completar tres. Si el contrato se hubiera hecho por más de tres años, el arrendatario podría aspirar a que la indemnización fuera de un mes por cada año que quedara hasta terminar el plazo convenido
¿Cabe alegar justificación para no ocupar la vivienda? Si, existe una excepción para la ocupación por el arrendador, o persona designada, en el plazo de tres meses y es “causa de fuerza mayor“. Por ejemplo, que la vivienda esté en malas condiciones y que sea necesario llevar a cabo obras reparación y habitabilidad y que las mismas, naturalmente con prueba técnica, duren más de ese período; por motivos de salud.
No dude en contactar con nosotros si Ud tiene alguna consulta jurídica como el que se expone. Llame al 93. 548.11.02 / o escríbanos a ariadnajs@icab.es . Nuestros especialistas en derecho de civil le atenderán con sus dudas. En este caso, se ha tratado los plazos en los arrendamientos urbanos.
